Cosa ha prodotto a Cisterna la STU nata nel 2008 ?

 

L’art.120 del D.Lgs. 18 agosto 2000, n.267 "Testo Unico delle leggi sull’Ordinamento degli Enti Locali" (nel quale è stato trasfuso il testo del comma 59 dell’art.17 della legge n.127/97), ha disciplinato la facoltà delle città metropolitane e dei comuni di costituire, anche con la partecipazione della provincia e della regione, società per azioni a capitale misto pubblico/privato, denominate Società di Trasformazione Urbana, finalizzate alla progettazione e alla realizzazione di interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti.

Le società a capitale misto costituite fra privati ed enti locali non sono una novità assoluta, in quanto erano state già previste per l’esercizio dei servizi pubblici, nonché la realizzazione delle infrastrutture necessarie al loro svolgimento, dalla legge di ordinamento delle autonomie locali n.142/1990 e ripreso dalla legge n.498/1992, art.12 (disposizioni ormai tutte confluite nel citato Testo Unico). Gli intenti del legislatore, in questo caso, sono però più ambiziosi, giungendo per certi versi a delineare un vero e proprio istituto di urbanistica operativa, sorretto da capitali privati con i quali far fronte alle esigenze poste da interventi complessi di trasformazione del territorio.

Una prima nota esplicativa della normativa citata è costituita dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 11-12-2000 la quale individua innanzitutto, quali aree particolarmente idonee per interventi di trasformazione urbana da attuare con la S.T.U., quelle connotate da tipologie insediative che richiedono interventi di ristrutturazione urbanistica prevalenti rispetto a quelli di ristrutturazione edilizia. In particolare vengono indicate le aree comprese tra il centro storico e l’espansione post-bellica, nonché gli ambiti di edilizia intensiva tipici del dopoguerra. Tale individuazione, è da considerarsi a solo titolo esemplificativo, vista la variegata complessità delle realtà locali italiane. In generale, si può affermare, che i "presupposti" per un corretto utilizzo di tale strumento, possono essere:
la pronunciata crisi delle condizioni urbanistiche, correlate all’esigenza di un innalzamento degli standard di qualità delle realtà locali;
la presenza di interventi di particolare complessità che richiedono ingenti apporti economici e qualificate esperienze per la gestione tecnico-economica dell’iniziativa.

P1160302 La stessa circolare ministeriale chiarisce, inoltre, un altro aspetto importante, inerente l’avvio della procedura di costituzione della società. L’iniziativa spetta all’ente locale (comune o città metropolitana) che con apposita delibera preliminare del Consiglio provvede ad individuare l’area di intervento, redigere un programma del progetto di trasformazione, individuare i principali partners pubblici e redigere uno studio di prefattibilità dell’intero procedimento. A seguito di tale prima fase si procederà, mediante ulteriore delibera dello stesso organo, alla formalizzazione della volontà di costituzione della STU, con approvazione di un programma pluriennale dettagliato, dell’Atto Costitutivo, dello Statuto e della Convenzione per la disciplina dell’attività sociale. Tale delibera deve, inoltre, contenere: – l’individuazione dettagliata e finale dell’area di intervento, che equivale a dichiarazione di pubblica utilità (idonea a fondare un eventuale procedimento di espropriazione o un accordo a trattativa privata con i privati proprietari, che hanno altresì la facoltà di divenire soci della STU); – la specificazione delle quote di capitale sociale da riservare a partners pubblici e privati.
Per quanto concerne la partecipazione dei privati alla società, la scelta avviene attraverso l’esperimento di procedure di evidenza pubblica. Normalmente vi partecipano istituti di credito, imprenditori o loro associazioni e comunque andrà privilegiata la presenza di soggetti che oltre all’apporto di risorse finanziarie possano fornire servizi per la fattibilità, progettazione e gestione del programma da attuare.

La circolare ministeriale individua infine tra i compiti della STU:
l’acquisizione delle aree (consensualmente o tramite le procedure di esproprio da parte del comune);
la progettazione degli interventi (compresa quella urbanistica di dettaglio);
la materiale realizzazione degli interventi previsti;
il marketing e la commercializzazione delle opere realizzate.
Da notare che, ad oggi, sono ancora rari i casi di effettiva costituzione di tali società.
Questo, purtroppo, è dovuto alle incertezze create nell’applicazione della normativa dalla circostanza che le società di trasformazione sono state modellate sul modello operativo delle società di capitale misto di cui alla normativa sulle autonomie locali ora confluita nel T.U. citato, la cui disciplina si applica in via analogica per le STU. Fermo restando comunque il tratto peculiare dello specifico fine di intervento su un’individuata porzione urbanistica, cui le STU sono deputate.
All’effettiva operatività di tali strumenti ha dato, tuttavia, un notevole impulso la pubblicazione del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 6 Giugno 2001 di promozione delle società di trasformazione urbana che, in applicazione della legge 8-2-2001, n.21, ha destinato 41,6 miliardi di lire al finanziamento degli studi di fattibilità, delle indagini conoscitive e di progettazione urbanistica delle ipotesi di trasformazione che parteciperanno vittoriosamente alla gara bandita con lo stesso decreto.
Probabilmente all’esito di tali iniziative si potrà stilare un bilancio delle reali potenzialità di questo nuovo strumento apprestato dal legislatore.
Allo stato è tuttavia possibile qualche importante considerazione:
L’ente locale ha in questo caso recuperato un ruolo primario e più incisivo negli interventi di trasformazione del proprio territorio, che fino agli anni ‘90 ed in parte ancora oggi (se non si considerano i c.d. "Programmi Complessi"), è stato sostanzialmente rimesso, per le difficoltà operative concernenti l’attuazione dei piani regolatori generali, all’iniziativa dei privati, attraverso Piani di Lottizzazione.
Le scelte che l’amministrazione dell’ente locale è chiamata a fare, sia in merito agli interventi sia alle modalità di gestione della STU, non devono rispondere solo all’interesse della componente pubblica, ma sottostare alla c.d. "prova del mercato" Questo per non incorrere, come già accaduto in passato in esperienze simili, ad una tiepida reazione del mondo degli operatori privati. Pertanto, grande importanza riveste la qualità della partecipazione dei privati in tali enti, sia a livello logistico per una migliore agilità gestionale dell’ente costituito, sia in relazione all’esecuzione dei programmi per la maggior comunanza di obiettivi con il sostrato sociale.

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